澳门新萄京最大平台半年报丨稳坐,数地产股风流

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自从恒大去年年中,首度成为全行业“利润王”
之后,这个头衔就被恒大牢牢占据。昨日,公布的恒大2018年中期业绩,更是让多数券商分析师相信,全行业短期内将再无企业有能力撼动恒大地位。

今年公布的半年报显示,公司的核心净利润率已经达到18.3%,截至今年年中净利润总额已经达到530亿元。根据已经公布的龙头房企半年报数据,恒大地产的利润是=万科、碧桂园、保利、绿地的总和。

恒大地产总裁夏海钧更是透露,目前恒大的平均土地楼板价仅1683元/平米,且68%分布在一二线城市。这一楼板价,远远低于龙头房企中任意一家。按照恒大地产上述取得土地储备的成本,以及平均合同销售价格,地价占成本比重,也是龙头房企中最低的。显然,未来恒大的利润率空间还能进一步增长,恒大将会常年蝉联“利润王”。

土地储备高达3.05亿平米

截至目前,恒大的土地储备也许是行业中最低的。在恒大公布半年业绩前,碧桂园曾担当过短暂的“地产业成本王”,碧桂园今年前6月的拿地成本是2387元/平米,对比上半年平均9399元/平米的单价,地价约是售价的25%,在行业中属于成本比较低的公司。

根据和讯房产对TOP20
企业公布的地价/上半年平均销售价格不完全统计,旭辉的成本已经达到售价的42%、中南建设、龙湖、万科等也达到售价的1/3,即使拿地成本较低的新城也要达到售价的20%左右。

但恒大的地价占今年平均销售价格的比例,只有15.93%。

和碧桂园有四成以上的土储是在三四线城市不同,恒大的土地储备中占到68%处于一二线城市,三线城市只有32%,四线城市目前尚没有进入。

另外,恒大还有总价值440.6亿元的旧改项目,平均成本仅1446元/平米,其中43%的面积位于一二线城市。

这些土地储备,不仅价格低廉,而且规模很大。随着中国人口进一步向大都市圈集中,这些土地未来的价值会变得更高。

费用有效控制:成本强有力控制

恒大的净利润大幅提升不仅得益于土地成本低廉,还得益于成本控制力度。

今年的房地产行业,企业的管理费用和销售费用增幅,大幅领先于业绩增长。比如,龙湖上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

而恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低销售、管理、财务三大费用。半年报显示,上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。

恒大还通过提升产品附加值,增加产品性价比。

项目施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标准设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断增加产品附加值,为老百姓提供高品质、高性价比的精品住宅。

同时,恒大连续三年实施无理由退房,通过不断提升产品附加值,保证了毛利率及净利率稳步上升。此外,恒大还于2017年提前偿还1129亿永续债,释放出巨量利润空间。

将实现高分红

恒大在拥有3.05亿平方米土地储备的基础上,还有大量未纳入土地储备的旧改等项目,总规划建面高达7285万平米,合计提供约5万亿的可售货值。若维持6000亿年销售额,足以支持未来8年的销售,若年销售额增长至8000亿,也足以支持未来6年的销售。以上半年17.7%的净利率估算,5万亿的可售货值有望在未来数年带来超8800亿的净利润。

根据此前公告,公司将分派2016年及2017年年度股息,总额达创纪录的168亿港元,每股分红1.287港元,分红回报率达5%。

中金预计,随着恒大盈利能力持续提升,预计2018年及2019年年度股息将达2.33港元/股以及2.95港元/股,相当于9.5%与12%的分红回报率。

市场预计恒大将恢复“年年分红”的惯例,2018年的分红预计在明年3月年报发布后派发,投资者若在9月27日前购入恒大股票,短短半年内就可获得近三年的两次巨额分红,分红回报率高达15%。

由于目前恒大的平均市盈率仅5倍左右,远远低于行业平均水平,也低于其他的龙头房企。随着恒大的高分红政策延续,未来整体市值可能会有较大的上升空间。

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2015年是一个重要的节点,当时的房地产行业龙头是万科,但其总裁郁亮发表了观点:房地产告别躺着赚钱的时代。而与此同时,恒大、碧桂园以及融创果断地开始利用较低和宽松的融资环境,加大杠杆积累低价土地储备。在2015-2017,恒大和碧桂园实现了对万科销量上的反超,而融创也通过并购联营将公司资产和销售规模杀入行业第一梯队。

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到了现在,我们来看2018年的中报。恒大实现了3003亿的营收,同比增长59.8%,净利润也达到了530亿,股东应占利润为308亿,创下历史新高,这几项数据指标为行业第一。其中恒大的净利润超过碧桂园、万科、保利、绿地等四家房企之和,是2个中石油的利润,让人不禁发出惊叹恒大的赚钱能力。

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而碧桂园、万科同样增长喜人,分别实现了1318.94亿和1059.75亿的营收,同比增长超过50%。不过利润的增长上,万科同比增长27.7%就相较于其他3家略显逊色了。

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融创营收则是大幅提升215.3%,达到465.83亿元,归属股东利润63.6亿,同比增长287.7%,增长幅度为四家房企中最高。

合同销售额

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由于房地产企业预售的销售模式,营业收入往往反映的是一年至一年半以前的销售情况,所以合同销售收入和合同销售面积最能直观的反应究竟哪家房子卖的最好。

碧桂园、万科、恒大和合同销售收入分别为 4,124.90 亿元 3,046.60 亿元和
3,041.80 亿元,合同销售面积分别为 4,389.00 万平方米、2,035.40 万平方米和
2,905.90
万平方米,虽然恒大实现的营业收入最多,但碧桂园无论在销售收入还是销售面积上都无愧
” 宇宙第一房企 ” 之称。

而融创则是在上半年实现1915.3亿元的销售收入,同比增长76%,增长幅度最大。

净资产负债率

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通常情况下,资产负债率被用来反映上市公司的负债水平。然而,房地产行业有较多预收账款计入负债。与其他债务不同,预售款没有利息成本,最终无需偿还,且一定会转化为收入。因此用净负债率反映房企资金链安全状况和杠杆使用情况就较为合理。

进入2018年,中央明确了“房住不炒”的行业原则,对房企提出了降低杠杆的要求。

纵观四大房企的净资产负债率,恒大是127.3%,较去年底的184%,下降明显。这主要是因为2018上半年恒大借款总额大幅下降615亿,净资产同比大幅增长34%至3245亿。此外,恒大于去年上半年提前还清了1129亿元的永续债,该笔永续债此前支付了214亿利息支出,还清后大大降低了财务支出,释放了股东利润。

碧桂园净负债率虽较2017年末的56.9%小幅上升至59%,但始终控制在70%以下,保持在行业较低水平。碧桂园的有息负债规模为2148亿相较于差不多规模的恒大7236亿小了不少,从资金使用效率看,碧桂园的高周转效率体现的淋漓尽致。不过为追求速度也带来了一些施工质量和安全事故。

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